Складов в регионах все еще не хватает

Опубликовано: 2-10-2014, 15:09            Просмотров: 1 299

Только три из региональных центров могут считаться относительно развитыми с позиции складской недвижимости

На складском рынке в крупных городах России эксперты отмечают следующие тенденции:

- Совокупный объем регионального предложения (исключая рынки Москвы и Санкт-Петербурга) по итогам 1 полугодия 2014 составляет 2,9 млн. кв. м. До конца года этот показатель должен увеличится до 3,5 млн. кв. м.
- По итогам 1 полугодия 2014 года на региональных рынках объем заключенных сделок превысил прошлогодний показатель в 2 раза и составил 217 тыс. кв. м.
- На региональных рынках характерна высокая доля прямых сделок между девелопером и арендатором (покупателем) площадей, которые могут составлять от 30 до 90% локального поглощения.
- В зависимости от региона от 30 до 50% общего объема предложения занимают объекты «вне рынка», изначально построенные под конечного пользователя в период до 2008 года, они не влияют на рынок, и поэтому не учитываются в данном анализе (за исключением объектов нового строительства).
- Прайм ставки аренды для региональных объектов составляют $120/ кв. м в год, средний показатель – $100/ кв. м в год

Московский регион формирует 62% рынка общероссийского предложения качественной складской недвижимости.

Значительный дисбаланс столичного и регионального стока обусловлен различными стадиями развития рынков. Города России по уровню развития рынков можно условно разнести на 4 стадии:

1. Рынки Москвы и Санкт-Петербурга – достигли первичной стадии насыщения.
2. Активно растущие рынки Новосибирска, Екатеринбурга и Самары, приблизились к границе первичного насыщения но все еще обладают высоким потенциалом развития.
3. Растущие рынки Нижнего Новгорода, Казани, Челябинска, Воронежа.
4. Дефицитные рынки остальных городов, где слабое развитие в первую очередь обусловлено низким спросом на качественные объекты, а единичные проекты реализованы под конечного пользователя.

Первая волна строительства в ключевых региональных городах (Новосибирск, Екатеринбург, Самара, Нижний Новгород, Казань) пришлась на 2006-2007 гг., когда начали строиться отдельные качественные проекты, преимущественно под «заказ».

Спрос. За 1 полугодие 2014 года на региональных рынках было заключено в объеме 217 тыс. кв. м, что в 2 раза превышает аналогичный показатель прошлого года.

Для региональных рынков характерна более высокая доля прямых сделок. Тогда как на рынках Москвы и Санкт-Петербурга порядка 90% сделок совершается с привлечением профессиональных консультантов, на локальных (развитых) рынках в регионах эта доля может быть существенно ниже. К примеру, в Самаре, доля прямых сделок составляет 90%.

Наиболее активные потребители складских площадей в регионах – FMCG компании. Их доля в совокупном поглощении в 1 полугодии 2014 г. составила 55%. Самыми активными покупателями в этом сегменте являются Holiday Сlassic и Лента.

Предложение. По итогам первого полугодия 2014 года в российских регионах было введено 153 тыс. кв. м, качественной складской недвижимости. Наиболее крупные объекты открылись в Челябинске («Логоцентр», 60 тыс. кв. м) и в Чите (ИП KENON, 65 тыс. кв. м).

Наиболее развитыми с позиции объема складского предложения регионами сейчас являются Новосибирск (610 тыс. кв. м), Екатеринбург (559 тыс. кв. м), и Самара (330 тыс. кв. м).

В совокупности в региональных городах строится 979 тыс. кв. м со сроком сдачи 2014-2015 гг., из которых 492 тыс. кв. м. должны ввестись до конца этого года (по заявлениям девелоперов). По итогам первого полугодия 2014 года совокупный объем регионального предложения (исключая рынки Москвы и Санкт-Петербурга) составляет 2,9 млн. кв. м. До конца года этот показатель должен увеличиться до 3,5 млн. кв. м.

Уровень вакансии в российских регионах напрямую зависит от глубины локального рынка. На наиболее развитых рынках (Новосибирск, Екатеринбург, Самара, Воронеж) количество вакантных площадей не превышает 3-4%. В городах с преобладанием единичных проектов вакансия может составлять в моменте до 50%, что в абсолютном отношении может не превышать 10-15 тыс. кв. м.

Средняя ставка в региональных проектах зависит от качества проекта и уровня девелопера в большей степени, чем от конкретного города.

Новые здания и строящиеся комплексы в высокой стадии готовности предлагаются по ставкам от $120 до $135 / кв. м в год, объекты, тяготеющие к классу B, предлагаются по $90-100/ кв. м в год. Средняя базовая ставка аренды в регионах составляет $100/ кв. м в год.

Для регионов типично установление цены аренды в рублях за кв. м. в месяц, причем нет практики выделения операционных затрат. Средняя цена по таким предложениям составляет 400 руб/ кв. м /месяц.

Оксана Федулова, старший консультант отдела исследований рынка CBRE, комментирует:

«Дефицит качественных складов на региональных рынках для большинства городов является нормой, по сути, отражающей отсутствие данного сегмента как сформированного рынка. В большинстве городов складской сток представлен единичными проектами, чаще всего, изначально реализованными под конечных пользователей. При этом уровень обеспеченности ритейла и оборота торговли складами в регионах чаще всего находится на крайне низком уровне. Но этот фактор не является негативным, поскольку для локального регионального бизнеса в большинстве случаев склады класс А и В не являются эффективными».

Основные показатели рынка складской недвижимости в крупнейших городах России